城市更新同步：崇明园区上海

# 城市更新同步：崇明园区上海——二十年招商一线的生态与共生长之路

站在崇明经济园区南湖边的观景台上，望着远处成片的香樟林和近处拔地而起的绿色厂房，我常常想起二十年前刚来招商时的情景。那时的园区还是一片滩涂洼地，只有几条泥泞的土路和零星的砖瓦房，招商引资全靠“一张嘴、两条腿”，挨家挨户敲门介绍“崇明的生态优势”。如今二十年过去，园区从市级开发区升级为上海“五个新城”外的特色园区，更在“城市更新”的大潮中，摸索出一条“园区与城市共生、产业与生态共融”的独特路径。什么是“城市更新同步”？在我看来，它不是简单的旧房改造或园区扩张，而是让园区的发展节奏与城市的更新需求同频共振，让经济增长的“面子”与民生福祉的“里子”相得益彰，让生态保护的“底线”与产业升级的“高线”双向奔赴。这篇文章，我想以一个“老招商人”的视角，聊聊崇明园区如何在城市更新的浪潮中，找到自己的位置，书写属于上海的“生态样本”。

生态基底：从“卖资源”到“养生态”

崇明最值钱的是什么？二十年前的答案或许是“土地便宜”，如今的答案一定是“生态优势”。但生态不是天上掉下来的，而是“养”出来的。记得2010年前后，园区引进了一家印染企业，当时看中的是崇明的水资源丰富，但环评时我们发现，企业的废水处理工艺若按传统方式，会对周边河道造成潜在影响。我和团队连续一周泡在企业，拿着《崇明生态岛发展规划》白皮书，跟老板一笔一笔算“生态账”：短期看，增加环保投入会增加成本；长期看，生态优势才是企业立足的根本。最后企业不仅升级了处理设备，还主动参与了园区“河道生态修复”志愿项目。这件事让我深刻意识到，**城市更新同步**的前提，是守住生态的“生命线”——园区的发展不能以牺牲环境为代价，而要通过生态修复反哺城市功能。

这些年，园区在生态基底建设上下了“笨功夫”。比如我们联合区水务局，将园区内15条黑臭河道全部清淤疏浚，种上沉水植物和挺水植物，构建“水下森林”生态系统；比如推动所有新建厂房执行“绿色建筑二星级标准”，屋顶安装光伏板，雨水回收系统用于绿化灌溉；再比如划定“生态红线”，严禁任何高耗能、高污染项目入驻，哪怕投资额再大、税收再高。这些投入在当时看来是“不划算”的，但如今回头看，正是这些“笨功夫”让园区成了上海唯一一个“国家生态工业示范园区”。去年，一家新能源电池企业选址时，负责人直言：“我们看中的就是这里的‘生态信用’——连鸟都愿意停留的地方，产品质量肯定差不了。”

生态基底的打造，还体现在对“存量空间”的生态化改造上。园区西边有个老粮站，建于上世纪80年代，空置多年成了“卫生死角”。2020年，我们没选择简单拆除重建，而是联合专业设计团队，保留了粮站的砖混结构和红砖外墙，改造为“生态产业孵化器”。如今，这里不仅有20家绿色科技企业入驻，还开辟了“生态展示馆”，向公众崇明的水土治理成果。有一次，附近社区的居民带着孩子来参观，一个小朋友指着墙上的鸟窝问：“妈妈，小鸟也在这里上班吗？”那一刻我突然明白，**生态更新**从来不是冰冷的指标，而是要让城市与自然重新建立情感联结。这种“以人为本”的生态理念，正是城市更新的核心要义。

产业升级：从“捡到篮子都是菜”到“按图索骥”

招商二十年，我最大的体会是：产业园区不能做“大杂烩”，而要做“特色菜”。刚工作时，园区急于引进项目，来者不拒，结果既有劳动密集型的服装厂，也有技术含量不高的塑料制品厂，产业“低小散”问题突出。随着上海城市更新从“增量扩张”转向“存量优化”，园区也迎来了“产业升级”的生死考验。2015年，我们制定了《崇明园区产业准入负面清单》，明确禁止类、限制类和鼓励类产业，将**产业定位**聚焦在“生态环保、生物医药、高端装备”三大领域。当时不少同事不理解：“以前是‘招商引资’，现在是‘招商选资’，会不会错过机会？”但我坚持：城市更新不仅是空间的更新，更是产业的“新陈代谢”——只有淘汰落后产能，才能为优质项目腾出空间。

产业升级的关键，在于“链式思维”。以生物医药产业为例，我们不是简单地引进一家药企，而是围绕“研发-中试-生产”全链条布局。比如引进了一家做中药提取的企业后，我们主动对接张江药谷，帮助其引入研发团队；又联系了区内的一家医疗器械企业，推动双方合作开发“中药外敷贴”产品。现在，这条产业链上已经集聚了12家企业，去年总产值突破了30亿元。这种“链式招商”模式，让园区产业从“单点开花”走向“集群结果”，也让我们在对接城市更新需求时更有底气——比如上海提出“打造全球科创中心”的目标，园区就能通过生物医药产业集群，承接张江药谷的功能溢出，实现与中心城区的“错位发展”。

产业升级还离不开“存量空间的二次开发”。园区北边有个老工业区，建于2000年，厂房老旧、容积率低，但地理位置优越。我们没有选择“推倒重来”，而是通过“腾笼换鸟”，引入了“智能制造+”平台。比如将一栋3000平方米的老厂房改造为“共享车间”，为中小微企业提供3D打印、精密加工等共享设备；将闲置办公楼改造为“人才公寓”，解决企业员工的住宿问题。现在，这片老工业区不仅入驻了35家智能制造企业，还带动了周边的商业配套升级，成了园区新的“经济增长极”。说实话，这种“绣花功夫”比从零开始招商更累——要跟老企业谈搬迁补偿，要跟新企业谈空间改造方案，但看到一片“沉睡”的土地重新焕发生机，所有的辛苦都值了。**产业更新**的本质，就是让每一寸土地都发挥最大价值，这正是城市更新对园区提出的新要求。

存量盘活：从“土地依赖”到“空间革命”

做招商最怕听到一句话：“园区还有地吗？”二十年前，这句话是“底气”；十年前，这句话是“压力”；现在，这句话成了“动力”——因为我们意识到，**存量盘活**比“增量扩张”更考验智慧。崇明土地资源有限，园区可开发的工业用地仅剩5平方公里，但通过城市更新，我们挖掘出了相当于8平方公里的“隐形空间”。比如园区内的“边角地”，以前没人要，现在通过“整合利用”，建成了小型停车场和绿地；比如企业的“闲置厂房”，我们通过“先租后让”“弹性年限”等方式，让低效空间“活”起来。去年，我们将一家停产企业的2万平方米厂房改造为“直播电商基地，不仅解决了50人的就业，还为园区带来了新的税收增长点。

存量盘活的核心，是“亩均效益”。我们建立了“企业亩均效益评价体系”，从亩均税收、亩均产值、能耗水平等6个维度对企业打分，评价结果与水电价格、排污指标、政策扶持直接挂钩。比如一家机械加工企业，亩均税收长期低于全区平均水平，我们通过“倒逼机制”，促使其进行技术改造，引进自动化生产线。现在，这家企业的亩均税收提升了3倍，还被评为“专精特新”企业。这种“以效益论英雄”的评价方式，让企业从“要我更新”变成“我要更新”，也让我们在城市更新中实现了“腾笼换鸟”的平稳过渡。**空间革命**的意义，就在于打破“土地依赖”，用更少的资源创造更大的价值，这是城市赋予园区的新使命。

存量盘活还需要“创新思维”。去年，我们遇到了一个难题：一家老企业想扩大生产，但园区已经没有土地了。当时我带着团队研究了整整一个月，提出了“工业上楼”的方案——在现有厂区内建设12层的工业大厦，让企业“垂直扩张”。一开始企业老板担心“设备重、运输难”，我们专门带他去深圳的“工业上楼”示范园区考察，又找了设计院优化承重和电梯方案。现在，这座工业大厦已经投入使用，企业不仅扩大了产能，还通过“空中连廊”与周边企业实现了物料运输的无缝对接。这件事让我深刻体会到：城市更新没有标准答案，只有“解题思路”——只要跳出“土地思维”，就能在有限的空间里，找到无限的发展可能。

社区共生：从“园区孤岛”到“邻里家园”

园区和社区是什么关系？以前是“井水不犯河水”，园区搞生产，社区搞生活；现在必须是“你中有我，我中有你”。城市更新不仅是物理空间的更新，更是社会关系的重构。记得2018年，园区东侧的社区因为“缺少菜市场”多次投诉，我们意识到：园区的发展不能只顾“自己过得好”，还要让周边居民“跟着沾光”。于是我们联合社区，将园区门口的一块闲置地改造成了“便民菜市场”，不仅解决了居民的买菜难题，还优先招聘了社区里的困难群众就业。现在，菜市场成了园区和社区的“连心桥”，居民有事没事都喜欢来这里逛逛，园区企业招工时，社区也会主动推荐合适的人选。**社区共生**的理念，让园区从“经济孤岛”变成了“邻里家园”，这才是城市更新最温暖的底色。

园区与社区的共生，还体现在“资源共享”上。我们推动园区内的运动场馆、图书馆、食堂等设施向居民开放，每年举办“园区开放日”“邻里文化节”等活动，让居民走进园区，了解企业；同时，也鼓励企业的技术、人才服务社区，比如生物医药企业为社区老人提供健康讲座，环保企业为社区开展垃圾分类培训。去年疫情期间，园区的一家口罩生产企业主动向社区捐赠了10万只口罩，社区组织志愿者帮助企业运输原材料，这种“双向奔赴”的情谊，让园区和社区真正成了“命运共同体”。城市更新不是“园区独奏”，而是“社区合唱”——只有让居民共享发展成果，更新才有意义。

社区共生还需要“文化认同”。园区南边有个叫“汲浜村”的老村落，保留了不少明清时期的建筑。以前村里年轻人大多外出打工，老房子年久失修。我们联合村里，将闲置的老房子改造为“文创工作室”，引进了10位非遗传承人，发展竹编、土布等传统手工艺。现在，村里不仅有了“网红打卡点”，还带动了乡村旅游，不少年轻人回村创业了。有一次，一位老奶奶拉着我的手说：“以前总想着搬出去，现在村里变漂亮了，孙子们都爱回来了。”这句话让我眼眶一热——**文化传承**是城市更新的灵魂，园区的发展不能割裂与历史、与土地的情感联结，只有让文化“活”起来，社区才能真正“旺”起来。

智慧赋能：从“人海战术”到“数字大脑”

招商二十年，我最大的变化是什么？以前是“笔记本、地图册、电话簿”，现在是“大数据、云计算、AI算法”。城市更新对园区提出了“精细化治理”的要求，而**智慧赋能**正是实现这一目标的关键。2019年，园区启动了“智慧园区”建设，搭建了“一网统管”平台，将企业的能耗、排污、安全生产等数据实时接入，通过AI算法预警风险。比如去年夏天，一家企业的污水处理设备突然出现异常，系统提前10分钟发出了预警，我们立即派人到场处理，避免了环境污染事件。这种“数字大脑”的运用，让园区从“被动应对”变成了“主动防控”，招商服务也从“事后补救”变成了“事前预判”。

智慧赋能还体现在“服务升级”上。以前企业办事要跑多个部门，现在通过“一网通办”平台，从项目备案到工商注册，全程线上办理，平均办理时间从15个工作日压缩到3个工作日。去年，一家新能源企业落地时，我们通过平台提前预判到“环评审批”可能卡壳，主动联系区生态环境局，开通“绿色通道”，帮助企业一周内拿到了批文。企业负责人感慨：“没想到在崇明办事情，比市区还快！”这种“数据多跑路，企业少跑腿”的服务模式，正是城市更新对园区营商环境提出的新要求——**智慧治理**不仅提升了效率，更提升了企业的获得感和满意度。

智慧赋能的未来，是“全场景融合”。我们正在试点“数字孪生园区”，通过三维建模，将园区的物理空间与数字空间实时映射。招商人员戴上VR眼镜，就能“沉浸式”考察企业的生产环境；企业负责人通过手机APP，就能实时查看园区的交通、能源等数据。未来，我们还将引入“无人配送”“智能停车”等场景，让园区成为一个“会思考、能感知”的智慧共同体。说实话，刚开始搞智慧园区时，不少老同事不适应：“我们干了半辈子招商，现在要跟‘代码’打交道，能行吗？”但看到智慧化带来的实实在在的变化，大家也都主动学习新技能。城市更新不仅是空间的更新，更是人的更新——只有不断拥抱新技术，园区才能跟上时代的步伐。

政策协同：从“单打独斗”到“握指成拳”

做招商最头疼的是什么？政策“打架”。比如市里鼓励“科技创新”，区里扶持“生态产业”，园区想要“项目落地”，但各部门的政策往往“各吹各的号”。城市更新要求政策“协同发力”，而**政策创新**正是破解这一难题的关键。2017年，我们联合区发改委、科委、生态环境局等12个部门，推出了“崇明园区城市更新政策包”，将土地、税收、人才等20多项政策“打包集成”，企业只需“跑一次”，就能享受所有政策红利。比如一家生物医药企业，不仅可以享受市级的“研发费用加计扣除”，还能获得区里的“生态产业扶持”，园区的“人才公寓”也能直接入住。这种“握指成拳”的政策协同，让企业真正感受到了“一站式服务”的便利。

政策协同还需要“动态调整”。城市更新不是“一锤子买卖”，政策也不能“一成不变”。我们建立了“企业诉求直通车”机制，每月召开“政企座谈会”，及时了解企业发展中的痛点、难点。去年，有企业反映“环保设备更新成本高”，我们立即联合区财政局，推出了“环保设备租赁补贴”政策，企业只需承担30%的费用，剩余部分由政府补贴。还有企业提出“人才子女入学难”，我们协调区教育局，在园区附近新建了一所学校，解决了企业员工的后顾之忧。这种“企业点单、政府上菜”的政策模式，让政策真正“活”了起来，也让我们在城市更新中始终与企业发展“同频共振”。

政策协同的最高境界，是“制度创新”。去年，我们试点了“弹性年限”土地出让政策，企业可根据自身需求选择10年、20年或30年的土地使用年限，到期后可优先续租。这一政策大大降低了企业的初期投入，吸引了5家优质企业落户。还有“工业用地混合利用”政策，允许企业将部分厂房用于研发、办公，提高了土地利用效率。这些制度创新，不是“拍脑袋”想出来的，而是在城市更新实践中，与企业一起“摸着石头过河”的结果。**政策创新**的本质，是打破“条条框框”，为发展“松绑”，为创新“搭台”，这正是城市更新赋予园区的改革使命。

总结与前瞻：让园区成为城市更新的“生态样本”

二十年招商路，崇明园区从“滩涂洼地”到“生态高地”，从“单一工业”到“产业集群”，从“园区孤岛”到“邻里家园”，每一步都印证着“城市更新同步”的深刻内涵。在我看来，**城市更新同步**不是简单的“园区+城市”，而是“园区与城市共生”——园区的发展要融入城市的整体规划，城市的更新要依托园区的产业支撑；生态保护是底线，产业升级是路径，民生改善是目标，三者缺一不可。未来，随着上海“五个新城”建设和“崇明世界级生态岛”战略的深入推进，崇明园区将继续以“城市更新同步”为指引，在生态修复、产业升级、社区共生等方面探索更多“崇明经验”，为上海的城市更新提供“生态样本”。

作为招商一线的“老兵”，我深知城市更新不是一蹴而就的，需要“功成不必在我”的胸怀和“功成必定有我”的担当。未来，我们将继续坚守“生态优先”的发展理念，以“存量盘活”为抓手，以“智慧赋能”为支撑，以“政策协同”为保障，让园区成为企业发展的“沃土”、员工生活的“家园”、市民休闲的“乐园”。我相信，只要我们始终与城市同呼吸、与产业共成长、与居民心连心，崇明园区一定能书写出更加精彩的“城市更新同步”新篇章。

崇明经济园区招商平台见解总结

崇明经济园区招商平台作为城市更新的“桥梁纽带”，始终以“生态协同、产业共融、服务集成”为核心，推动园区与城市更新同频共振。平台通过整合“政策包、资源库、服务链”，实现“精准招商、靶向服务、动态管理”，助力企业从“落地生根”到“茁壮成长”。未来，平台将进一步深化“数字招商”模式，构建“线上+线下”一体化服务体系，为城市更新注入更多“绿色动能”，让崇明园区成为上海城市更新的“生态标杆”。